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买法院拍卖房的尴尬:买下容易住进难,为何?

时间:2020-08-10

        前几天,几大网站转载了南方都市报一篇新闻报道,标题比较夺眼球,《“不搬等着收尸!”深圳一超级豪宅遭泼红漆,到底发生了什么》,下面评论如潮,网民看到似乎有“深深的套路”。下面深圳房屋买卖律师李光清给大家分析分析
 
        事件简单讲,是一位石某以较低价买下深圳福田法院拍卖的豪宅,但是里边住了长期的租户齐某,石某一方要求租户腾房,齐某一家断然拒绝。石某先礼不成,再来后兵,带来一伙黑衣大汉,泼漆、攻打、放狠话,齐某拼力自卫,并报警求救。现警方已介入调查,应该事情不会再恶化,酿成黑社会上门殴打住户,住户拔刀怒刺,X死Y伤,不属正当防卫,牢底坐穿的糗事。给深圳的警方点赞。
 
        事件牵扯到法院拍卖债务人房产的事情,现实中有的法院会按照法律给住户安置住房,再拍卖。但是有的不然,一般做到发裁定给买家过户就完工了,不负责清场。从后面的评论和身边的人疑问看得出,人们不太了解关于法院拍卖的一些情况。现在本文就报道涉及的主要问题,回答网民法律知识。
深圳房屋买卖律师
 
        1,法院怎么不清场,是没有义务吗?
 
        这个问题,看《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定,不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定的动产所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人 时转移。
 
        再看第三十条规定,人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有权依法不能移交的情形外,应当于裁定送达之后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。
 
        该规定明确了买家在拍卖成交或者收到抵债裁定时,取得房屋所有权,之后在法定期间房屋仍被占有的,法院有义务强制腾房。
 
        现实中,有的法院在发布拍卖公告中会注明法院不负责清场交房。此种情况,竞买人仍然申请竞买的,法院会视为放弃按照第三十条请求强制执行的权利。所以,买家在申请竞买时,一定要询问清楚这点,否则可能陷入泥潭难以自拔。
 
        2,买家是新业主,有权单方解除原有租赁合同,达到清房的目的吗?
 
        这个问题基本属于法律常识,有效的租赁合同,所有权人是无权解除的,即所谓”买卖不破租赁“的。见上图,法院在拍卖公告中告知房屋是否租户,租期起止时间。买家仍然申请竞买的,属于明知房屋存在租约。顺便提一下,法律允许的最长租期是二十年,租期超出二十年的,超出的期限无效。
 
        在两种情况下,买家可以要求租户腾房。.
 
        一种是租户根本地违反租约,或者租约规定出租方解除合同的情形成就了,买家作为出租人是可以诉请法院解除合同,收回房屋的。
        一种是租赁合同无效,买家也可以依法请求法院确认租约无效,达到清房目的。如报道中石某所言,“在先抵押后出租的情况下,抵押权优先于承租权,石某可以不受原租赁合同的约束。”此话非虚,法院的拍卖公告上会注明房屋上面的抵押时间和租赁时间的。也是有法律依据的,《担保法解释》第六十六条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。 但这难免要走法律程序,都是讼累
 
        3,买家为达到驱赶租户目的,不惜违约,愿意承担违约责任的,租户也许会获利后退租,或者买家恩威并施,租户不堪其烦,只要不是太吃亏,也许会选择退租。买家虽然房价上占了些便宜,但是请走租户也是很头疼的。
 
        4,真正不好拿下的是住户是被执行人或者其亲属。他们的心态跟租户不同,对抗性更大,租户是按市付租金的,这里不住可以住那里,没必要跟买家太较劲,而被执行人由于司法拍卖房价损失较大,尤其是他们认为法院的判决对他们不公的情况下,抗拒不服的心态更厉害了。
 
        在深圳还有早先一家闹的动静也很大的,2013年开始折腾,到2015年8月还上了腾讯头条
 
        申请竞买司法拍卖房子,除了欢喜较低的价格外,还要看清楚是否已经清场或者法院是否负责后期清场。

        标签:深圳房屋买卖律师李光清
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