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这几类无权证、无报批的房屋不属于违建,拆迁

时间:2020-09-01

        这几类无权证、无报批的房屋不属于违建,拆迁必须补偿
——拆迁补偿律师咨询
 
        一、什么是违建?
 
        所谓违章建筑,是指没有取得拟建工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,在规划区以外建设,违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规建造的房屋及设施。实践中,违章建筑主要包括:未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;擅自改变了使用性质建成的建筑物;临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
 
        征收拆迁中,尤其是在农村,许多农村房屋都没有证件,因此在拆迁的过程中拆迁方经常会说房屋属于违法建筑,拆迁不予补偿...任何机关无权将无证房屋认定为违建,更不能直接以违建之名拆除。那么,是不是所有的不符合规定建筑都属于违建?
 
        二、以下房屋不属于违法建筑
 
        1.2008年前建造的房屋
 
        我国《城乡规划法》从2008年开始实施,根据《城乡规划法》相关法律规定,在乡、村庄规划区内进行建设应当依法取得乡村建设规划许可证并按照乡村建设规划许可证的规定进行建设。所以,08年之前在集体土地上建造的无证房屋不是违建。
 
        2. 获批新建
 
        招商引资企业:因受政府招商引资政策,在无证情况下建造建筑物,取得政府的行政许可,基于对行政许可的信赖利益建造的无证房屋,在司法实践中,认为既然是通过有关职能部门批准兴建的,其合法性应当受到保护,不能被认定为违建。
 
        3. 早期农村建造的房屋
 
        我国《土地管理法》是在1986年6月25日开始实施,在此之前建造的农村土地房屋也不能被认定为违章建筑。
 
 
        4. 土地规划前建造的房屋
 
        土地总体规划调整前,房屋符合当时的用地规划,并取得符合当时法律规定的相关证照。符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地,只要房屋是符合修建当时的用地规划,取得符合当时法律规定的相关证照,不能认定违建和限期拆除。
 
        5. 可以补办手续的房屋
 
        根据《城乡规划法》第65条、68条规定,凡是取得了建筑用地规划许可证和选址意见书等前期土地相关手续,并且后期可以齐补手续来获得房屋建设许可证或所有权的,暂时不认定为违建,可以限期改正。
 
        6. 买断土地使用权
 
        政府通过招投拍等方式一次性出售以前乡镇企业(包括老旧改小区)所剩下的土地使用权,可能地上建筑物没有相应手续,也不能随便认定为违章建筑,一般会允许有整改规范期限。
 
        7. 无证房屋
 
        最高人民法院:在房屋征收过程中,对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋,行政机关应当在征收之前依法予以甄别,作出处理,不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑,不予征收补偿;违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的,也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由,不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下,应当将该房屋视为合法建筑,依法予以行政赔偿。
 
        8. 农村承包地
 
        村集体及成员对该集体单位内的土地有完整的承包经营权,集体成员经过完备的流转手续获得土地生产经营权后,在土地上合法生产经营必要的建筑,暂时没有完备证件,不能立即认定为违建强制拆除。
三、违建拆除的程序
 
        违章建筑的拆除也必须经过法定程序来完成,如果没有按照法定程序拆除,拆迁方也要承担相应赔偿责任。违章建筑的拆除程序:作出限期拆除的行政决定;进行催告;作出行政强制执行决定;实施行政强制拆除决定;对社会的不特定多数人,进行公告限期拆除;只有当事人在法定期限内,既不申请行政复议,也不组织行政诉讼时,才能进行强制拆除。
 
        结语
 
        在征收拆迁过程中,遇到房屋被判定为违法建筑时,要冷静分析,判断自己的房屋是否属于违法建筑,如果因情况复杂不能认定或补偿不满意时,建议及时咨询专业拆迁补偿律师,必要时进行委托,通过法律手段来维护自身的合法权益。
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