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回迁房常见的问题汇总与解答

时间:2020-11-05

龙华律师李光清

问题一:
回迁房安全性高不高?
如何保障安全?
签合同主题是谁?
 
解答:
1. 回迁房在深圳市成熟市场,内部有成熟确定性的规则,是开发商加速拆迁的润滑剂。
2. 和村民或投资机构达成一致后,新购买人享受和村民同样的权益,直接和开发商签约,
签约主体是开发商。
3. 多部门备案,分别有:开发商、城市更新中心、街道办村委、国土局、税务所。
 
问题二:
哪些回迁房能买?
回迁房是小产权吗?
价格是多少?
 
解答:
1. 回迁房在深圳很多,回迁后所得的是商品房,不是小产权房,房子品质和小区其他在售商品房相同。
2. 能与开发商确权的安全级别等同于期房。签约签合同的主体是开发商,俱乐部推荐的回迁房不需要名额,签合同主体不是村民,是开发商,且有政府公示。
3. 这种能确权的回迁房价格根据回迁地段、受关注程度、回迁周期以及市场投资热度有关,为市场商品房价格的50%-95%。
 
问题三:
投资周期大概多久?
多年不折不拆怎么办?
钉子户怎么解决?
 
解答:
1. 周期从3-6年不等,根据拆迁进展不同和建设周期不同而导致拿房时间不同。
2. 俱乐部会选好项目后再发布,会员也根据现场实际情况判断.
3. 每月每平方会补偿15到50元的租金补偿。正常的拿房周期是五年左右,按深圳实际情况,从开始签约到拿房基本都在五年上下。
4. 多年不拆属于没有开始签约的项目,且签约程序为先签订改造意向后签约,此外,深圳几乎没有钉子户,当拆赔比例超过90%以后,政府还可以强力介入。
 
问题五
没拿到商品房的房产证是否能提前退出?
 
公开市场无法退出,如果退出只能签公证合同退出。
 
问题六
投资回迁房有何风险?
 
开发商倒闭,开发商烂尾导致变现周期加长,虽然总会有新的开发商接盘,但周期变长。
 
问题七
回迁房为什么价格偏低?
 
1. 不能立即变现,2. 成交太少,无法形成绝对的市场狂热,3. 人们的认知偏差,缺乏广泛的交易,所以存在认知偏差以及绝对的良好预期.
 
问题八
如何选房,何时选房,是否公平?
 
开发商拿预售证以前摇号选房,公平公正公开,先选户型及面积,后抽签挑房,面积差按市场价90%或市场价(到时候的开盘开盘价多退少补)
 
问题九
还有什么补偿,补偿多少?
 
一共四个补偿,分别是搬迁补偿,15到50元每月每平方的租赁安置补偿,装修补偿以及签约奖励金,补偿标准应项目各不相同。
 
问题十
投资回迁房会不会很复杂?需要哪些手续?需要携带哪些材料?
 
手续一天可以办完,需要携带身份证、户口本、银行卡(收款的银行卡,因为开发商会有一些补偿金),不需要夫妻双方来,复查程度和购房购买二手房一样,签完合同后一个月内走完所有手续,就可以开始领租金安置补偿。
 
问题十一
投资成本及回报分别有多少?
 
目前最低价格是100万,正常120万起,看购买面积和单价以及项目。回报看标的,有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题,但有些地方的回迁房回报马上就能达到一倍,2万多的单价,周边的商品房是四万多。龙华律师李光清
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